חיפוש :

קונה דירה? סוף מעשה במחשבה תחילה

רכישת דירה היא העסקה היקרה והגדולה ביותר שאדם מבצע במהלך חייו. עסקה כזאת מלווה בסיכונים רבים ועל כן חשוב מאוד לבצע את כל הבדיקות המקדמיות בקשר אליה כפי שיפורט להלן טרם החתימה על הסכם מכר וזאת על מנת להימנע מסיבוכים בהמשך.

זיכרון דברים- כן או לא?

רוכשים רבים סבורים כי זיכרון דברים זהו מסמך לא מחייב שכל תכליתו היא להראות רצינות כלפי הצד השני בדבר ביצוע העסקה.
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".  די בכך כי מסמך זיכרון הדברים יכיל פרטים מהותיים בקשר לביצוע העסקה כגון, פרטי הצדדים לעסקה, מהות העסקה, מועד מסירת החזקה וגובה התמורה בכדי לקבוע כי מדובר בעסקה לכל דבר וענין.
בנוסף, כמו כל עסקה במקרקעין אשר טעונה דיווח לרשות המיסים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תוך המועדים הקבועים בחוק, גם זיכרון דברים נחשב לעסקה טעונה דיווח לרשות המיסים כאשר היום הקובע לדיווח הוא יום חתימת זיכרון הדברים.
בפן המסחרי, חתימה על זיכרון דברים מגבילה את יכולת המיקוח של הקונה עוד בשלב המשא ומתן וטרם החתימה על הסכם ובכך מונעת ממנו לשפר את תנאי ההסכם. יתרה מכך, אקט של ביטול זיכרון דברים עלול לחייב את הצד המבטל בפיצוי כספי.
לאור האמור, המסקנה היא שלא כדאי לחתום על זיכרון דברים על אף הלחצים המופעלים לעיתים על הקונה אלא להסתפק בסיכום בעל פה תוך ניהול משא ומתן וחתירה לחתימה על הסכם סופי. אם בכל זאת החליט הקונה להתקשר בזיכרון דברים, רצוי להתייעץ עם עו"ד שמתמחה במקרקעין על מנת שזיכרון הדברים יכיל הסתייגויות ולא יחייב בכל מחיר את הצדדים לבצע את העסקה.


בדיקות מקדמיות

  • בדיקת זהות המוכרים לעסקה באמצעות תעודות זהות/ דרכון (במידה ומדובר בתושב חוץ) ואימות הפרטים מול נסח הטאבו/אישור זכויות בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת לפי העניין.
  •  מהות הזכות הנמכרת- בעלות, חכירה (שכירות ארוכת טווח) או הערת אזהרה כאשר שתי הזכויות הראשונות הן קנייניות בעוד שהערת אזהרה היא זכות אובליגטורית (חוזית) אשר משקפת ברוב המקרים התחייבות לעשיית עסקה (המשמעות היא שעסקת הרכישה של המוכר טרם הסתיימה). כאשר מדובר בחכירה יש לבדוק את הסכם החכירה, תוקף החכירה והאם מדובר בחכירה מהוונת (אשר שולמו בגינה דמי החכירה לכל תקופת החכירה) או לא.
  • בדיקת שעבודים/עיקולים- חשוב מאוד לוודא שהזכויות הנמכרות נקיות ולא רובצים עליהם שעבודים או עיקולים דוגמת משכנתא. במקרה זה יש ליצור מנגון מתאים בהסכם המכר על מנת להסירה מבלי להיות חשופים במקרה של מימושה על ידי הגוף הממשכן שכן, זכויותיו של הגוף הממשכן יגברו על הערת אזהרה שתירשם לטובת הקונה.
  • בדיקות תכנוניות- רוכשים רבים מקלים ראש בבדיקה תכנונית של הנכס ואולם, לבדיקה כזאת משמעות גדולה מאוד בין היתר, באפשרות לקבל מימון (משכנתא) מהבנק. בדיקות תכנוניות כוללות בדיקה של היתר הבניה של הנכס על מנת לשלול קיום חריגות בניה, עיון בתוכנית בנין עיר לפיה ניתן ללמוד על ייעוד הנכס, זכויות בניה נוספות, מה עתיד להיבנות בסביבת הנכס ועוד.
  • בדיקה פיסית של הדירה וסביבתה- ביקור בדירה לפחות פעמיים, ביום ובלילה, על מנת להתרשם מהדירה, כיווני האוויר שלה, מצב התאורה הטבעית שבה, מערכותיה (ברזים, מיזוג אוויר, אסלות וכו'). בהקשר זה מומלץ לשכור שירות בדיקת מבנה על ידי מומחה לאיתור ליקויים נסתרים כגון רטיבות וסדקים בצנרת על מנת להימנע מהפתעות בעתיד. כמו כן, מומלץ לבחון גם את סביבת הנכס, הסדרי תנועה, עומסי תנועה, סמיכות הדירה למרכז מסחרי, מצב תשתיות ברחוב וכו'.
  • מימון הרכישה- במידה והרוכש מתכוון לממן חלק מרכישת הנכס באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא, כדאי לגשת לבנק ולקבל אישור עקרוני לנטילת ההלוואה. סירוב הבנק למתן אישור עקרוני טרם חתימה על הסכם מכר, ימנע מהרוכש להיות במצב של הפרה יסודית של הסכם המכר עקב אי יכולת לממן את הרכישה.
מיסים והיטלים
  • מס שבח- מס שבח זהו מס שחל ככלל על המוכר והוא מוטל בגין בפער בין התמורה שאותה מקבל המוכר לבין המחיר ששילם עבור רכישת הדירה הנמכרת. ניתן לקבל פטור ממס שבח או להפחית משמעותית את גובה המס אולם לשם כך רצוי להתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין.
  • מס רכישה- מס רכישה חל על הקונה בגין רכישת הנכס. שיעור מס הרכישה תלוי במספר הדירות שיש לקונה ובמדרגות מס הרכישה שמתעדכנות מעת לעת. ניתן להכיר בדירה הנרכשת כדירה יחידה גם אם לקונה יש באותה עת דירה אחרת על שמו אך זאת בתנאי שיתחייב למכור את הדירה הנוספת תוך המועדים הקבועים בדין. ישנן הקלות במס רכישה גם לעולים/נכים/משפחות שכולות. לשם תכנון מס ראוי רצוי להתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין.
  •  היטל השבחה- היטל השבחה הוא תשלום שמוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בגין עליית ערך הנכס בעקבות אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה או אישור לשימוש חורג (להלן: "האישורים") כפי שמוגדר בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. החייב בתשלום ההיטל הוא מי שהיה בעל הנכס ביום מתן אחד מהאישורים ועל כן ככלל, בעסקאות מכר של דירות נקבע כי המוכר חייב בתשלום היטל השבחה עד למועד חתימת הסכם וממועד זה ואילך יחול היטל השבחה, אם יחול, על הקונה. מועד תשלום היטל ההשבחה יכול להידחות עד למועד מימוש הנכס כלומר, למכירתו.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

 

טואול בניית אתרי אינטרנט